法治周末记者 蒋起东
1月29日，万达集团官方发布消息称，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁云商、融创中国和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%的股份。
万达在官网将此次战略投资定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”。
据悉，此次入股，腾讯将投资100亿元，持股比例为4.12%；苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例均为3.91%；京东投资50亿元，持股比例2.06%；4者共计持有万达商业股份比例约14%。按照这一比例计算，万达商业的估值为2430亿元。
以14%的股份换4巨头入局，万达究竟有怎样的战略考量？
回笼资金偿债
340亿元战略投资的引入，无疑让万达董事长王健林在资金方面松了口气。回顾2017年，万达一个非常重要的工作目标便是降低企业负债。
2017年7月19日，万达商业与融创中国、富力地产签署协议，富力地产以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店全部股权，融创中国以438.44亿元收购万达旗下13个文旅项目91%的股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
“仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。”王健林在万达集团2017年工作总结中表示。
万达为何要拼力减负债？答案仍在万达集团2017年工作总结中。
王健林称：“万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿元负债，压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。”
转型“轻资产”是万达近年来一直努力的方向，然而，万达转型的关键是万达商业转型。
毫无疑问，万达商业是万达旗下的核心产业。公开资料显示，截至2017年年底，万达商业收入1125.4亿元，租金收入255.2亿元，持有已开业商业面积3151万平方米，在国内开业万达广场235个，覆盖了全国90%具有消费力的城市，年客流31.9亿人次。
“如果我们不转让这些资产，就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去，就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做。”王健林一语道出转让资产偿债的内在逻辑。
万达偿债仍在进行时。就在4家企业战略投资万达的当天，万达酒店发展发布公告称，以约合58亿元人民币的价格出售其在澳洲的两个项目。
在2018年主要工作安排中，王健林提到，万达集团将采用一切资本手段降低企业负债，包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等，“计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平”。
加速回归A股
事实上，这笔战略投资不仅仅是让万达回笼资金，更是增加了其在A股上市的筹码。
2014年12月，万达商业登陆香交所，不过，仅仅过了不到两年的时间，2016年9月，万达商业又完成私有化从H股退市。据公开资料显示，当时万达商业承诺在两年内回A股上市，否则万达将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息，而此时距离期限已只剩约7个月的时间。
“万达商业H股退市资金有了可靠方案。”王健林今年1月20日在万达年会上表示，而此次腾讯等入股万达，似乎就是王健林口中的“可靠方案”。
万达退H回A的决心如此坚定，在业内看来，主要原因是H股估值偏低，远不及A股。
“像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10至15倍之间。然而截至2016年3月30日，万达净利润170亿元，每股收益高达6.62元，市盈率只有6倍左右，价值被严重低估。”中国政法大学商学院院长刘纪鹏曾在2016年万达H股退市前夕指出。
法治周末记者查阅证监会披露的IPO在审企业名单了解到，截至1月25日，万达商业在上交所IPO企业中排名70位，审核进展显示情况为“已反馈”。
据统计，今年1月份，发审委共审核了45家公司IPO申请，18家获得通过，24家被否，3家暂缓表决，过会率仅4成。在IPO审核把关趋严的背景下，房企IPO的命运似乎更为不易。
“政策对于融资方面收紧，尤其对地产行业严格的管控，是房地产企业的A股IPO节奏放缓或者搁置的一个重要原因。”易居智库研究总监严跃进表示。
也正因如此，万达商业竭力剥离房地产开发，向轻资产转型。万达发布消息称，引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。
主导线上线下融合
其实，万达的算盘并不只限于回A股上市。万达商业是全球规模最大的实体商业巨头，在与互联网企业的合作中，万达更想做的是主导线上线下的融合发展。
万达在官网称，重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式，为中国消费者提供更智慧、更便捷的消费体验，实现实体商业与互联网企业的双赢。
“此类合作主导权在万达，而万达此前抛售资产后，也有助于进一步整合资源，所以具有积极的作用，但是要防范合作中各类新的问题出现，尤其是新战略新动向等都需要稳步推进，否则当做一种合作的狂欢盛宴，也很难让万达商业地产转型之路走的太远。”严跃进对法治周末记者指出。
中国电子商务研究中心主任曹磊对法治周末记者表示，万达在尝试转型，跟互联网巨头的合作，无疑补充了自身缺乏互联网思维与基因的短板。
不过，在曹磊看来，对于万达与其他4家企业在具体的融合落地环节，也有一些隐忧存在。
值得注意的是，京东相关人士表示，三方合作来形成国内最大的无界零售联盟，其中的三方指的是腾讯、京东和万达，并没有加上融创和苏宁。而苏宁表示，要和万达深化业务合作，进一步推进“智慧零售”落地，此外还将在会员数据、金融服务、仓储物流等领域展开合作。
各巨头之间的体系能够完全打通吗？究竟是否能够做到互相融合？
曹磊表示：“万达到底会选择跟苏宁合作，还是跟京东、腾讯合作呢？他们在业务上很大是有重叠和冲突的。万达商业实行互联网+零售解决方案会用哪家平台，万达自家已有一套，腾讯智慧零售有一套，京东无界零售也有一套，苏宁智慧零售还有一套，以及多方会员、数据能否打通、共享，也是个难以选择的难题。”
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